北京进深 徐迪

近日，电建地产大学房山区良乡大学城0120-0029、抢跑0028地块正式挂牌，房山起拍价9.56亿元。良乡此前市场已传出电建地产对该项目意向强烈的城地消息。

7月9日，块招电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司正式发出招标计划，标计标志着该项目进入实质性推进阶段。划曝

• 建设规模：7.15万㎡
• 投资估算：10.55亿元
• 预计公告时间：8月12日（即地块成交次日）

这种“拿地即开工”的电建地产大学高效筹备模式，与电建在门头沟华曦府金安项目的抢跑操作逻辑高度一致。通过拿地与设计方案公示的房山无缝衔接，大幅压缩从土地获取到产品入市的良乡时间周期，迅速进入实质性开发阶段。城地

关于主体公司：
北京海赋丰业房地产开发有限公司成立于2018年，块招注册资本5000万元，标计由中国电建地产集团有限公司100%持股。法定代表人及总经理为赵宇飞，其同时担任电建长安华曦府项目公司总经理，显示出集团对该项目的高度重视与资源倾斜。

地块规划详情

宗地由两幅子地块组成，功能互补，规划要求细致：

1. 北侧0028地块：商业用地

• 基本指标：用地面积约1.52公顷，容积率1.0，限高36米，建筑密度50%，绿地率20%。
• 核心要求：
• 轨道一体化：落实轨道微中心一体化要求，预留与轨道站点空中连廊直接联系的衔接条件。
• 停车衔接：地下停车需预留北侧绿带内复合地下停车空间的出入衔接条件。
• 景观协同：建筑、景观及设施需一体化设计，注重风貌统一、全龄友好及场景质感提升。
• 设施配套：鼓励嵌入体育健身设施，室外景观与北侧绿带一体化设计；新建分布式能源站1处。
• 道路规划：地块内规划东西向街坊路1条，红线宽度≥15米，纳入土地出让范围。

2. 南侧0029地块：住宅用地

• 基本指标：用地面积约3.31公顷，容积率1.7，建筑面积约5.63万㎡，限高45米。
• 配套设施：配建分布式能源站、中低压调压箱、开闭站各1处。

设计与规划要求

住宅产品设计鼓励参照“好房子”技术要点进行高标准打造：

1. 空间优化：设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间；鼓励使用耐久性饰面材料以提升小区品质。
2. 阳台规范：按需设置封闭或开敞阳台，每户阳台水平投影面积≤套内建筑面积10%，进深≤1.8米。严禁擅自封闭开敞阳台。
3. 安全提示：避免片面执行《技术要点》单一条款或后期二次施工引发安全风险。

建筑风貌与地下空间：
* 居住建筑：采用现代风格，打造公建化形象，简洁大方，色彩以浅色、冷色为主。
* 商业建筑：注重风貌与功能融合，打造高品质特色型商业空间。
* 地下空间：鼓励高强度开发，绿地内地下空间与商业地下空间连通。商业地块地下停车需预留绿地内复合停车空间出入条件，双向车行连廊净宽≥7米，单向≥4米。

交通与噪声控制：
* 轨道连通：规划范围属轨道一体化建设区域，站厅层标高需与商业地块共享层齐平。商业地块可通过连廊与地铁房山线良乡大学城站B口连通。
* 噪声防护：鉴于地块紧邻轨道房山线及城市主干路/次干路，需充分考虑交通噪声影响。建议预留足够噪声防护距离或采取声屏障措施，并将相关要求纳入招标文件及规划许可文件，避免后续舆情风险。

深度解读：上述复杂条件对电建而言实为“命题作文”。凭借在门头沟华曦府金安项目中积累的临铁低密社区开发经验（如地下空间连通、噪声防护等），电建可直接复用成熟方案，降低试错成本。

区域竞品对比：电建新地块 vs 和知筑二期（铂瑞）

宗地位于房山区拱辰街道，紧邻地铁房山线良乡大学城站。周边拥有北京房山熙悦天街、良乡大学城公园、房山新城滨水森林公园等成熟配套。

• 西侧：中建房山国贤府
• 东侧：首创紫悦台、华发中央公园
• 北侧3公里（广阳城板块）：城建和知筑、颐知筑

其中，和知筑二期铂瑞项目与大学城地块相距不到3公里，两者均为新规下的“好房子”，产品力将正面交锋，有望激活房山楼市。

市场表现参考：
* 和知筑一期：2024年10月入市，576套房源，去化率90%，成交均价3.7万元/㎡。
* 和知筑二期（铂瑞）：2026年7月初开盘，19栋楼、827套房源，拟售均价4.4万元/㎡（面积85–140㎡）。目前网签17套，成交均价3.81万元/㎡。

七维度深度PK

1. 交通通勤
* 铂瑞：临近广阳城站，比大学城地块进城少两站，日常市区通勤更省时，刚需改善优势明显。
* 大学城：正宗地铁房，但通勤时间略长。

2. 商业配套
* 铂瑞：周边山姆会员店、宣武医院正在建设中，现有配套成熟，短期优势明显。
* 大学城：自带1.5万㎡地铁连通商业，属于“短期弱、长期强”潜力型。

3. 居住噪音
* 铂瑞：小区东侧紧贴地铁，轨道噪音贯穿社区，居住安静度受影响。
* 大学城：住宅地块北侧虽临地铁，但中间有自建商场阻隔，形成天然隔音屏障，居住安静度更优。

(注：此处保留原图链接逻辑，实际展示对比图)

4. 容积率与密度
* 纸面数据：铂瑞容积率1.8，大学城容积率1.7，后者看似更低密。
* 实际预判：大学城属微中心规划，容积率大概率上浮10%，纸面优势基本抹平。

5. 楼栋高度
* 铂瑞：北区实际楼高34.5米，南区42米。
* 大学城：限高45米，存在上浮至60米的可能，楼栋布局可能更开阔。

6. 城市界面
* 大学城：周边紧邻高校用地，界面干净，人群纯粹，学术氛围浓厚。
* 铂瑞：周边生活气息更浓，烟火气相对更足。

7. 楼面价与性价比
* 误区澄清：许多人误以为大学城地块地价更便宜。
* 真实成本：算上商业建安沉没成本，大学城地块实际楼面价约1.8万元/㎡，与铂瑞基本持平。
* 核心优势：在同等土地成本下，大学城地块多赚一整座社区商业，这是其最大的竞争杀手锏。

结语：房企实力与选择建议

• 铂瑞（北京城建）：北京老牌国企，深耕房山多年，产品落地稳健，适合追求确定性、短通勤且能接受一定噪音的购房者。
• 电建新地块（中国电建）：央企背景，资金实力雄厚，且在商业大盘运营方面能力更强。适合追求安静居住环境、纯粹社区界面，并看好片区长期成长潜力的购房者。

两者无绝对优劣，关键在于需求匹配：
* 选铂瑞：追求短通勤、能接受噪音、依赖现有成熟配套。
* 等电建：追求安静居住、纯粹界面、博弈片区未来成长红利。

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