数据来源：本稿件由深度智联“决策专家”AI数字员工基于克而瑞20年结构化数据库自动生成，刘娘涵盖任务拆解、府苹市场动态整合及可视化分析。果园
核心优势：登录深度智联官网，石景山宗体验“30秒获取核心数据、宅地10分钟生成完整投研报告”。同日

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继海淀西冉地块后，竞拍石景山两大重点住宅用地——刘娘府674地块与苹果园交通枢纽631-1地块，刘娘定于8月11日同日出让。府苹

1. 刘娘府674地块：西山脚下极致低密改善盘

该地块被远洋天著春秋三面环绕，果园西侧紧邻金顶山路，石景山宗西北两侧群山环抱。宅地其东北侧为绿城西山云庐，同日主打西山脚下的竞拍低密别墅产品，均为京西上一代改善型住房的刘娘标杆项目。

目前，该板块二手房挂牌价维持在 7-9万元/㎡，堪称石景山区的价格天花板。

地块核心指标：
* 土地面积：53,691.284㎡
* 建控规模：≤59,060㎡
* 容积率：约1.1（今年供地中容积率最低的两宗宅地之一）
* 限高：19米（仅相当于6层洋房高度）

注：另一宗低容地块为6月18日厦门国贸竞得的丰台泥洼地块，但泥洼地块限高45米，相比之下，刘娘府674地块属于真正意义上的低密产品。

配建要求：
* 350㎡ 社区养老服务驿站
* 150㎡ 社区室内体育活动用房
* 30㎡ 社区警务室

价格分析：
* 起始价：25亿元
* 折合住宅楼面价：约4.27万元/㎡

鉴于石景山新盘多以刚需和刚改为主，预计该项目均价可达 8万元/㎡，打造洋房或叠拼产品。在如此高定位下，市场去化表现值得期待。

2. 苹果园交通枢纽631-1地块：TOD成熟商圈潜力股

从刘娘府674地块沿刘娘府路向南行驶约800米，即为8月12日即将成交的另一宗重点地块：苹果园交通枢纽1604-631-1地块。

区位优势：
* 位置：位于越秀·天玥西侧，地块规整方正。
* 交通：直线距离约800米可达苹果园交通枢纽站（1号线、6号线、S1线三轨交汇）。
* 配套：毗邻京西大悦城商业综合体，交通与配套资源均属上乘。

周边参照：
地块旁的越秀·天玥，主力户型98-134㎡，2023年开盘时网签均价约 6.6万元/㎡，基本售罄。目前链家平台已有二手房挂牌，顶层房源报价约6.2万元/㎡。

地块核心指标：
* 用地面积：约1.98万㎡
* 建控规模：≤41,858㎡
* 容积率：2.1
* 控高：60米
* 配建要求：150㎡社区活动用房、165㎡社区综合文化室

价格与竞争分析：
* 起始价：12.18亿元
* 起始楼面价：约2.93万元/㎡

对比越秀·天玥拿地时的楼面价（4.86万元/㎡），本次起始楼面价大幅降低约1.9万元/㎡，折扣力度显著。

虽然该地块总价低、规模小、近地铁且地处成熟商圈，并有热销产品作为参照，操盘难度相对较低，但这也可能吸引多家房企竞价，从而推高最终楼面价。

3. 市场展望

随着“好房子”政策的落地，房屋实际使用率提升，性价比优势凸显。对于购房者而言，“等等党”或许最终将赢得先机。

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