数据来源：本稿件由深度智联“决策专家”AI数字员工基于克而瑞20年结构化数据库自动生成，亿起实现从任务拆解、拍海市场动态整合到可视化分析的淀西全流程自动化。
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北京土拍市场动态：8月房企加速布局

此前，拍海我们已盘点北京7月底至8月初待拍的淀西6宗住宅用地，涵盖大兴黄村火车站、冉地朝阳酒仙桥、王登顺义石门等热门地段。亿起这些地块多为成熟板块的拍海“续集”，或具备近地铁、淀西近环线等优质区位属性。冉地

随后，王登又有5宗宅地加速完成“拟供应-预申请-挂牌”流程，成为8月房企竞购的重点对象。

其中，海淀西冉地块以85.55亿元的起始价，刷新了北京2026年地块总价纪录，成为市场绝对焦点。其余地块亦各具看点，下文将逐一解析。

西冉地块：打破高端改善“唯朝阳独尊”格局

作为海淀今年首宗供地，西冉地块的推出标志着北京高端改善市场格局的变化，不再仅由朝阳区主导。

• 区位定位：位于西四环海淀四季青板块，毗邻传统西山别墅区，地处香山四季小区正南侧。
• 板块气质：与朱房、上地0702地块主打的“产业住区”不同，西冉地块更具“老海淀”韵味，主打低密、生态居住体验。

周边配套与优劣势分析

优势资源：
* 自然景观：西侧紧邻八大处、西山；向北约3公里为颐和园。
* 成熟住区：向东3公里为海淀知名住区世纪城。
* 商业配套：周边分布金四季、世纪金源购物中心。
* 教育资源：对面约500米即为海淀外国语实验学校。
* 环境特征：闹中取静，生活配套齐全。

潜在不利因素：
1. 噪音干扰：地块东侧为西郊机场。虽起降频率不高，且隔音窗可缓解室内影响，但如何消除客户对噪音的心理顾虑仍是营销难点。
2. 社区纯粹性：地块西侧及檀香山南侧存在大片回迁安置房用地，可能在一定程度上削弱该板块高端改善的纯粹性。

地块出让详情：三宗地块联动开发

此次出让包含0034、0049、0040三宗小地块，整体规划如下：

• 总土地面积：约85,152.24㎡
• 总建筑控制规模：≤142,613.628㎡
• 起始总价：85.55亿元

1. 0040地块：商业服务用地

• 用地规模：约1.6万㎡
• 建筑规模：3.19万㎡
• 规划指标：容积率2.0，限高24米
• 起始价：3.58亿元
• 配建要求：竞得人需建设以下设施并无偿移交（邮政设施除外，由邮政部门以建安成本价接收）：
• 300㎡ 社区卫生健康监督所
• 1,000㎡ 社区养老服务驿站
• 500㎡ 社区助残服务中心
• 2,100㎡ 社区综合文化室
• 2,000㎡ 室内体育设施
• 500㎡ 社区管理服务用房
• 400㎡ 邮政所（2处）
• 1,700㎡ 邮政支局

2. 0034 & 0049地块：住宅用地

两宗地块容积率均为1.6，限高25米，具备打造低密洋房的条件。

政策利好：统一核算容积率
规划文件明确指出，若同一开发主体同期获取两宗住宅用地并同步开发，在确保容积率不变、总用地规模与总建筑规模不突破管控指标的前提下，可统一核算两宗地块的容积率指标。

这一政策允许开发商灵活优化楼栋排布及社区整体空间布局，强化地块开发的整体属性，提高土地利用效率。这为后续产品在园林设计、楼栋布局、会所功能联动等方面提供了极大便利。此前通州九棵树地块虽提及此政策，但因开发主体不同未能落地，本次西冉地块有望实现真正的联动开发。

教育与学区预期

• 幼儿园：0034地块西南角有一小块幼儿园用地，不在此次出让范围内。
• 九年一贯制学校：0049地块东侧的0050地块已确认将建设一所54班九年一贯制学校，提供小学学位960座、初中学位1200座。
• 办学主体：基本确定引入人大附分校，预计2028年投入使用，与新房交付时间基本同步。

周边房价对标

西冉地块的售价大概率将向周边标杆项目看齐：

在售新房：
* 朱房板块·臻澐：134-275㎡，网签均价约12万元/㎡。
* 建发海晏：少量265-300㎡大户型在售，成交均价约13万元/㎡。
* 半壁店·保利熙瑞：136-208㎡，取证均价约12万元/㎡（上月底开盘，网签数据待出）。
* 0702地块·宸海雲颂：98-179㎡，预计售价约11万元/㎡。

二手房标杆：
* 檀香山（北侧）：链家挂牌价约12.1万元/㎡。
* 颐和金茂府（向西2.5公里，2023年交付）：挂牌价约14万元/㎡。
* 香山壹号院（向西2.5公里，2023年交付）：挂牌价约13万元/㎡。

结语

西冉地块凭借西四环区位、1.6低容积率、25米限高以及人大附分校的教育预期，具备成为新地王的潜力。最终谁能竞得该宗地，是否触发现场竞价，敬请留意8月12日的土拍结果。

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