北京进深 徐迪 | 7月8日

石景山区苹果园板块再迎重磅地块供应。亿元越秀7月8日，石景山苹申请位于苹果园交通枢纽商务区的果地1604-631-1地块正式进入用地预申请阶段。

该地块交易起始价为12.18亿元，块预折合楼面价约为2.9万元/㎡。楼面预申请受理窗口期将持续至8月6日下午17:00。价比

地块基础指标：低密舒适，天玥配建完善

• 占地面积：1.98公顷
• 地上建筑规模：约4.19万㎡
• 容积率：2.1（低密规划）
• 限高：60米

配建要求：
需配建约150㎡社区室内体育活动用房及约165㎡社区综合文化室各一处，便宜建成后需无偿移交相关部门。亿元越秀

区位价值：核心枢纽，石景山苹申请配套成熟

该宗地位于石景山区苹果园交通枢纽商务区，果地地处五环至六环之间，块预交通网络发达，楼面紧邻1号线、价比6号线和S1线换乘站——苹果园站。天玥

• 生态休闲：毗邻法海寺森林公园。
• 商业配套：靠近京西大悦城等成熟商业设施。
• 教育资源：北侧规划有大量教育用地，未来教育氛围可期。

苹果园商圈作为石景山的相对核心板块，不仅生活配套成熟，更因多条地铁线路汇集而具备显著的出行优势。

竞品对比：成本优势显著，容积率更低

周边新盘林立，城市界面崭新。主要在售项目包括元玺和中海寰宇天下，成交均价普遍在6.7万元/㎡左右。

本次供应的631-1地块，东侧隔街即为越秀天玥所在的1604-631-2地块。

• 越秀天玥地块（631-2）：于2023年2月8日成交，总价25.99亿元，楼板价约4.3万元/㎡。
• 本次地块（631-1）：楼面价约2.9万元/㎡。

核心优势：
1. 成本优势：相比越秀天玥地块，本次供应地块楼面价每平米便宜近1.4万元，开发成本压力大幅降低。
2. 产品力提升：本次地块容积率仅为2.1，远低于越秀天玥的2.96，居住舒适度与低密属性更胜一筹。

越秀天玥项目回顾

• 占地规模：2.6公顷
• 容积率：2.96
• 住宅建面：约5.4万㎡
• 规划产品：6栋7-18层洋房及小高层，共计524户
• 主力户型：81㎡两居、98㎡/116㎡三居、134㎡四居

销售动态：
期房部分于2023年5月7日开盘，推出382套；去年2月和4月，两栋现房也陆续入市。目前全盘基本售罄，成交均价为6.64万元/㎡。