北京进深 徐迪 | 2026年7月

2026年上半年，两年顺义区商品住宅市场格局重塑，去化星悦时光以240套的成星成交晨拿惊人成交成绩强势登顶榜首，刷新区域销售纪录。悦时跃联义销

• 成交面积：2.07万㎡
• 成交均价：3.45万元/㎡
• 销售总额：7.13亿元

该项目由韩跃、光上冠叶晨联手操盘，半年凭借极高的套韩市场认可度，成为上半年顺义楼市的手叶绝对焦点。

南山地产北京首秀：拿地即冲刺，下顺95天五证齐全

星悦时光所在地块于2024年6月27日成交，两年由北京城建发展与南山控股组成的去化联合体以11.9亿元底价摘得。

• 住宅楼面价：约1.63万元/㎡
• 期房指导价：4.4万元/㎡

项目开发主体为北京城建南山置业有限公司，成星成交晨拿成立于2024年7月10日，悦时跃联义销注册资本1亿元。光上冠股权结构清晰：城建发展持股51%，半年南山房地产持股49%。公司法人及董事长由张瑞华担任，总经理为李铁宾。

作为南山控股首次进军北京住宅市场的项目，星悦时光展现了惊人的“南山速度”。从拿地到取得预售许可证、实现五证齐全，全程仅耗时95天。

项目整体规划为南北双地块，共建设23栋7-11层低密洋房，提供864套房源。截至目前，网签数据亮眼：

• 网签套数：671套
• 签约面积：5.76万㎡
• 全盘去化率：近80%
• 实际成交均价：约3.4万元/㎡（约为指导价的77折）
• 网签总金额：19.65亿元
• 地价覆盖率：165%

顺义“负公摊”标杆：高得房率重塑产品力

在产品定位上，星悦时光采取“改善级品质，刚需级户型”的策略，主力面积段涵盖77㎡、87㎡、107㎡的三居及四居户型。

具体户型配比如下：

• 77㎡户型：占比28%
• 87㎡主力户型：占比60.3%
• 107㎡户型：占比10.4%
• 72㎡户型：少量供应

高得房率是该项目最大的核心竞争力。星悦时光宣称将顺义新房市场带入“零公摊”甚至“负公摊”时代。通过一次性赠送飘窗、设备平台、挑空阳台等空间，项目使得绝大多数户型的可使用面积率突破100%，极大提升了居住性价比。

竞品环伺：仁和板块土地供应加速

星悦时光位于顺义仁和镇，该区域目前仍处于开发成长期，周边配套尚不完善，且周边存在一定数量的回迁房。

交通配套方面：

• 地铁15号线：距离最近的顺义站约7公里，车程需15分钟以上。
• 规划R4号线：距离规划中的临河站约2公里。R4线目前已进入建设阶段，预计2028年底通车，届时将大幅改善区域交通条件。

今年以来，仁和板块土地市场活跃，先后有两宗居住用地供应，潜在竞争加剧：

1. 顺义新城05-02-21-1地块

• 成交时间：3月17日
• 拿地主体：顺义区属国企北京仁和日升房地产有限公司
• 成交金额：3.48亿元（托底）
• 楼面价：1.54万元/㎡
• 用地面积：约1.57公顷
• 规划建面：地上2.26万㎡
• 容积率：1.44
• 限高：60米

2. 府前街站0101-0318-1地块

• 挂牌时间：6月26日
• 出让时间：7月30日
• 起拍价：7.38亿元
• 楼面价：约1.7万元/㎡
• 土地面积：3.1公顷
• 规划建面：约4.34万㎡
• 容积率：1.4
• 限高：不超过40米（符合机场净空限制）