北京进深 徐迪

拿地超两年，河北鑫界福鑫地产东城金鱼池项目终于进入实质性开工阶段！北京

7月13日，东城东城区金鱼池二期西公建住宅项目总平图公示。建座

总建筑规模为11700万㎡，合院其中地上5550㎡，河北鑫界包括住宅建面1700㎡、北京商业建面3850㎡。东城

北侧规划1栋办公楼，建座主体地上5层，合院地下3层；

南侧为7套中式合院，河北鑫界地上2层，北京地下3层。东城

藏品级宅院

2024年7月3日，建座河北鑫界以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，合院成交价3.375亿元，溢价率25%。

拿地一周后，项目开发主体福鑫（北京）房地产开发有限责任公司成立，注册资本1000万元。

之后项目很长一段时间没有任何开发进展。

直到去年7月17日，福鑫地产才收到北京市东城区发展和改革委员会的核准批复。根据批复，金鱼池项目的总投资估算约3.75亿元。

今年2月份，项目公司又收到北京市文物局的告知函，由于地块刚好落在全国重点文保单位天坛的建设控制地带里，需要上报到国家文物局，拿到同意批复后，才能进行后续建设。

这是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，也是2024年北京土拍市场溢价率最高的一地块，期房指导价高达15.1万元/㎡。

最终呈现的方案也印证了市场猜测，总共7套住房，大概率是内部消化了，不会对外公开出售。

金鱼池地块的位置可算是“一环”，向北1.5公里为天安门广场，南端紧邻十一中学金鱼池校区，东侧300米为地铁7号线桥湾站，西侧600米则为珠市口站，北侧为前门大街商业板块和北京坊商业项目。

1700㎡的住宅面积，在寸土寸金的内城，这7套房子的意义，早已脱离了居住本身。

而这块地的拿地成本就是3.375亿，住宅卖到20万一平都收不回土地成本。

此外还有3850㎡的商业，要求全部自持，年限为20年。

内城地块收割机

今年5月底，金鱼池地块的项目公司福鑫地产又参与了丰台蒲黄榆0017地块的竞拍，并在多家国央房企中成功夺下该地块。

与金鱼池地块类似，蒲黄榆地块也是内城核心，虽然划区到丰台，但紧挨南二环玉蜓桥，过了桥就是东城区，直线距离天坛公园600米左右。

蒲黄榆地块体量也不大，实际住宅建面不到1.7万㎡，但是相比金鱼池地块而言，已经足够建设一座小规模社区了。

这家热衷北京内城地块的房企，背后是一家河北民营企业——河北鑫界，成立于2005年，注册资本2000万元，初始股东为韩金平、王满库、李芬娣。

2018年9月，该公司股东经历过一次大换血，目前由水福来和李淑英分别持股50%。

算上金鱼池的项目公司，河北鑫界名下共有5家子公司，其中承德帝鑫实业有限公司和石家庄连玥堂茶叶贸易有限公司现已注销；

剩下的河北华电石家庄热电有限公司（简称“华电石家庄热电”）和河北盛莱酒店管理有限公司为“存续”状态。

这其中华电石家庄热电最为知名，1999年成立，注册资本约11.325亿元，背后由国有控股的华电国际和河北鑫界分别持股82%和18%，水福来为副董事长，名下持股华电煤业集团有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福来名下还有两家地产公司——涞水中诚房地产开发有限责任公司（持股85%）和保定九利房地产开发有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股东李淑英，投资足迹遍布建筑装饰、医养、基金管理，名下还持股了河北鑫界医养发展有限公司、雄县九利房地产开发有限公司、河北旺水股权投资基金管理有限公司、石家庄撷美苑建筑装饰工程有限公司。

其中，鑫界医养曾在2021年以6645万元摘得一宗保定的社会福利用地。