北京进深 徐迪

招商蛇口在北京土地市场的招商蛇口动作频频，最新动向显示其已锁定朝阳酒仙桥0013-1地块。又盯

7月14日，上酒招商局地产（北京）有限公司正式发布了该地块的仙桥施工及监理招标计划。

据悉，地块该地块将于7月22日进行公开出让，招商蛇口起始价定为37.2亿元，又盯折合楼面价约为6.44万元/㎡。上酒

根据招标文件披露的仙桥数据，地块总建筑面积达89580㎡，地块其中地上建筑面积为57750㎡，招商蛇口规划容积率为2.5。又盯

项目整体投资估算约为56.58亿元。上酒

拿地策略：高调布局与谨慎参拍并存

2026年上半年，仙桥招商蛇口在北京土拍市场表现抢眼，地块被视为最活跃的“急先锋”。

在第二季度北京成交的14宗涉宅地块中，招商蛇口提前发布了其中一半地块的招标计划，显示出强烈的拿地意愿。

其布局范围覆盖大兴瀛海、朝阳东坝，以及丰台万泉寺、太平桥等核心区域，姿态高调。

然而，这种前期的高调准备并未完全转化为实际的成交记录，其在参拍环节表现出极度的谨慎。

在竞争激烈的太平桥地块争夺中，招商蛇口仅象征性举牌个位数后便选择退出；

在东坝、万泉寺等地块的土拍现场，更是直接弃权，呈现出“雷声大、雨点小”的观望态势。

直到通州九棵树地块，招商蛇口才真正投入竞争。

经过173轮激烈竞价，最终以10.22亿元总价成功拿地，助推北京上半年土拍溢价率创下21%的新高。

进入下半年，招商蛇口继续释放信号，对大兴黄村站地块及本次酒仙桥地块均表现出明确的拿地意向。

地块拆分：开发压力部分转移

年初公布的朝阳区供地计划中，酒仙桥0013地块原本作为一个整体项目亮相。

原规划占地4.27公顷，容积率2.8，建筑限高60米。

在正式进入供应清单时，地块进行了拆分，西侧部分作为0013-1地块率先入市。

新方案中，0013-1地块用地面积2.31公顷，规划地上建筑面积约5.78万㎡，建筑高度上限提升至80米。

容积率由原计划的2.8调降至2.5，且原西侧的托幼用地被调整至东南角，不再纳入本次出让范围。

地块东南侧包含半幅街坊路，路宽4米；剩余半幅道路预计由东侧0013-2地块的开发主体负责建设。

出让文件明确指出，0013-1地块需与0013-2地块视为“在城市建设用地上按详细规划同期建设的项目”。

这意味着，0013-2地块的开发主体仍需配合签订协议，在均摊街坊路配建责任的同时，还需承接教育用地的配建任务。

换言之，2号地并未完全甩掉配套建设的包袱。

板块价值：新兴豪宅聚集区

酒仙桥0013地块东侧不足500米处，坐落着北京宸园和中海万吉玖序两大标杆项目。

这两个项目均以改善型大户型为主，代表了朝阳区当前的产品力高地。

值得注意的是，宸园和万吉玖序所在地块在出让时均捆绑了商业及其他住宅用地，业态复杂。

相比之下，本次0013-1地块实现了纯住宅独立出让，剥离了商业等复杂业态，并通过地块拆分降低了单一主体的开发压力。

尽管整体地价呈下行趋势，但该地块起拍楼面价仍维持在6.44万元/㎡的高位，显示出板块价值的坚挺。

周边竞品表现强劲：
* 北京宸园：住宅部分楼面价约6.6万元/㎡，2024年10月开盘，目前已售罄，成交均价11万元/㎡，累计网签金额突破100亿元。
* 中海万吉玖序：楼面价约6.44万元/㎡，去年4月取证，共370套房源，目前网签276套，去化率超七成，均价11.2万元/㎡，累计成交金额65.12亿元。

此外，周边还有上东郡、壹亮马等高端住宅区，二手房挂牌价普遍在10万元/㎡左右。

得益于望京商务区的持续发展，该区域聚集了大量金融和互联网行业从业者，购买力强劲，已形成豪宅扎堆的成熟板块。

相关公司：招商蛇口 (sz001979), 成都招商蛇口