随着长鑫科技上市预期升温，长鑫红星资本局在合肥长鑫科技所在区域深入调研发现，科技该板块租金水平甚至高于合肥部分核心商圈，周围租售比高达7.62%，楼市远超市场均值，房租肥市房被购房收租回本周期约需13年。比合除租赁市场火爆外，区贵千套新房市场亦受波及，有楼员工某楼盘超千套房源被长鑫科技员工扫货。盘上近期，买走合肥高新区多个楼盘纷纷推出针对长鑫科技员工的长鑫专属优惠政策。

▲长鑫科技厂区实景

从农田到繁华商圈：员工聚居回迁房社区

公开资料显示，科技长鑫科技深耕动态随机存取存储芯片（DRAM）领域，周围集设计、楼市研发、房租肥市房被生产与销售于一体，总部位于安徽合肥，目前已跃升为中国第一、全球第四的DRAM制造商。

从地理布局看，长鑫科技坐落于合肥长岗区域，园区呈不规则倒梯形。实地探访显示，员工通勤主要经由东一门及东大门，生活配套亦随之向东侧聚集。

▲长鑫科技及其周边地图截图（来源：高德地图）

多位当地居民向红星资本局透露，在长鑫科技带动区域发展前，长岗区域尚属农村，遍布大片农田及两层自建房，租赁需求极低，且多数原住民已搬迁。

目前，长鑫科技东侧分布着连环新村、新桥家园、启航南苑、启航北苑等回迁房小区。尽管性质为回迁房，但业主多选择出租，租客主体为长鑫科技员工。周边缺乏大型连锁中介门店，个人房东及个体中介活跃，马路边、电瓶车后备箱乃至小区阳台，随处可见“房屋出租”广告。

▲长鑫科技周边密集的租房广告

据房产中介介绍，长岗区域房源紧俏。70平方米左右的两居室月租金约2000元；面积更大的两居室租金则升至2400元左右。另有拆迁户表示，其名下两套回迁房中，50平方米户型月租近2000元，90平方米户型月租近3000元。

租金溢价显著：租售比优于市场，回本周期短

对比数据显示，长岗区域租金水平甚至高于合肥部分核心板块。以四牌楼地铁站为例，周边两公里内两居室租金区间为1000-3000元/月，高价房源多为豪华装修电梯房。

多位中介指出，受长鑫科技入驻影响，长岗区域租房市场供不应求，“物以稀为贵”导致租金上涨属正常市场现象。

尽管长鑫科技在园区南侧建设了员工公寓（长鑫公寓），并在东北侧设有仅限员工购买或租赁的小区（长鑫嘉园），但仍有员工反映，因员工基数庞大，公寓资源紧张且入住门槛较高。

招股书数据显示，长鑫科技员工规模激增：2023年末至2025年末，在职员工数分别从0.96万人增至1.39万人，再至1.93万人。

在高租金背景下，部分员工转向购买二手回迁房。中介透露，连环新村等小区二手回迁房单价在4000-5000元/㎡。

以70平方米房源为例，按单价4500元/㎡计算，总价约31.5万元。若月租金2000元，则租售比约为7.62%，高于市场平均水平，预计13年可收回成本。

“对于高收入员工而言，花费三四十万元购房，相当于半年工资，既解决了通勤痛点，又相当于购置了一辆汽车。”中介分析道。

新房市场受宠：单盘千套被购，房企推出专属优惠

除租赁外，购房需求同样旺盛。距离长鑫科技最近的楼盘为华侨城空港国际小镇，员工驾车至长鑫科技东大门仅需约5分钟。

▲华侨城空港国际小镇

该楼盘销售人员透露，项目累计售出超5000套，其中长鑫科技员工占比达20%-30%。此前，4号地块曾面向长鑫员工开启内购，小高层单价从8000元/㎡波动至1.2万元/㎡，目前回落至8000元/㎡左右。

此外，合肥高新区多个楼盘近期推出针对长鑫科技员工的优惠活动，小高层单价区间为1.6万-3万元/㎡。

以伟星·万科星遇光年为例，6月下旬举办“长鑫存储员工现房团购会”，员工凭工作证件到访可获礼品及抽奖机会。伟星·万科星遇光年、云缦朗境等项目均提供2%的员工专属优惠。

然而，有销售人员私下透露，所谓“员工专属优惠”多为营销噱头，普通意向客户亦可申请同等力度的折扣，仅名义不同。

长鑫科技员工因其高公积金（普通员工超3000元/月）及理性购房决策，深受合肥楼市从业者欢迎。随着长鑫科技即将上市，市场普遍期待其员工群体进一步提振楼市热度。

红星新闻记者 杨佩雯 合肥报道
摄影记者 冯泽洋
编辑 郭庄
审核 何先菊