随着第五批次集中供地圆满收官，上海上海2024年上半年土地市场正式画上句号。半年数据显示，土拍前6个月上海累计出让17宗涉宅用地，揽金总成交金额达436亿元。亿元从成交轨迹来看，上海上海土拍热度呈现显著的半年“前冷后热”回升态势：年初部分地块仍以底价成交，市场观望情绪浓厚；而近期高溢价地块频现，土拍显示出开发商投资信心的揽金持续修复。

与此同时，亿元上海第六批次集中供地已正式挂牌，上海其中一宗起始价超百亿元的半年杨浦滨江重磅地块即将登场，部分头部房企已提前布局，土拍新一轮土地竞争格局或将进一步升温。揽金

一、亿元 市场回顾：从谨慎保守到热度回升

回顾上半年，上海土地市场经历了明显的预期转换：

• 年初谨慎（第1-3批次）：在前三批次集中供地中，约三分之二的地块以零溢价成交。开发商拿地策略普遍偏向保守，市场整体氛围较为冷静。
• 后期升温（第4-5批次）：自第四批次起，市场风向转变，高溢价成交成为常态。第五批次土拍更是延续了这一强劲势头，与全国核心城市土地市场回暖的大趋势形成共振。

亮点案例：静安大宁地块引爆市场

在刚刚结束的第五批次供地中，静安区大宁地块成为全场焦点。
* 成交结果：建发房产以接近30%的溢价率竞得该地块。
* 成交数据：总成交价近73亿元，成交楼板价约8.2万元/平方米。
* 市场逻辑：对比大宁板块当前在售新房备案均价（约13.7万元/平方米，套均总价约3000万元），开发商敢于以高溢价获取优质资产，充分反映了对区域未来销售表现及价值提升的强烈信心。

趋势变化：热度外溢至外围成熟板块

值得注意的是，市场热度已不再局限于内环核心区域，外环外成熟板块的土地竞争也显著恢复，这在近几年的上海土拍中较为罕见。

• 嘉定新城地块：吸引绿城、金茂、建发三家房企现场竞拍，最终由绿城竞得，成交楼板价达2.9万元/平方米，溢价率接近20%。
• 浦东周康宅地：经过89轮激烈竞价，同样由绿城收入囊中，成交楼板价达3.4万元/平方米。

业内观点：这表明开发商对上海市场的判断正在发生深刻变化。一方面，头部房企投资意愿较年初明显增强；另一方面，拿地范围从核心稀缺区逐步扩展至配套成熟、需求稳定的郊区板块，折射出市场预期进一步改善。

二、 后市展望：价格平稳，局部上涨

土地市场历来被视为楼市的“风向标”。随着土地竞争持续升温及优质地块成交价格抬升，预计未来上海新房市场将保持“总体平稳、局部上涨”的运行态势。特别是核心区域的改善型项目，其价格支撑力或将进一步增强。

三、 前瞻：第六批次供地启动，百亿地块引战

上半年刚收官，下半年上海土地供应迅速接力。截至7月1日，上海2024年第六批次集中供地已公布挂牌信息，现场竞价将于7月28日举行。

• 供地概况：本批次共推出3宗涉宅地块，分别位于杨浦平凉社区、徐汇康健板块及奉贤，总起始价约178.7亿元。

重磅焦点：杨浦平凉“八埭头”地块

本批次最受关注的无疑是杨浦区平凉社区“八埭头”组合地块，其各项指标均刷新纪录：
* 起拍总价：高达118.68亿元，是今年上海首宗起始总价超百亿的住宅地块。
* 楼板价：综合楼板价约75,112元/平方米；若扣除商业部分，纯住宅楼板价突破77,000元/平方米，刷新近年来杨浦滨江住宅用地起始楼板价纪录。
* 项目优势：作为杨浦滨江近年来规模最大、区位最突出的优质地块之一，自挂牌以来便备受业内瞩目。

房企动作：百亿投资提前布局

尽管距离正式竞拍尚有一个月，但头部房企已率先展开行动。近日，保利发展连续发布徐汇康健地块及杨浦平凉“八埭头”地块的招标预公告，两宗项目计划总投资额高达305亿元。这一举动不仅显示出企业对本轮土地出让的高度重视，更意味着新一轮激烈的土地争夺战已提前拉开序幕。